Вид публикации: Статья Год: 2011 Издательство: //АГРАРНЫЙ ВЕСТНИК УРАЛА, № 4 Целевое назначение: Научное Автор(ы): БЕЛЯКОВА А.М. Статус: завершенный Наименование: АРЕНДА КАК ИНСТРУМЕНТ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ Ключевые слова: субъекты и объекты аренды, права и обязанности арендаторов и арендодателей, полномочия, по¬рядок прекращения аренды Объем (п.л.): 0.35 Формат: обычная PDF-файл: http://www.viapi.ru/download/2015/30567.pdf

А.М. Белякова, аспирант ВИАПИ имени А.А. Никонова

В соответствии с действующими нор­мами Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», непосредственными объ­ектами права арендного землевладений и землепользования выступают земель­ные участки и реально выделенные, обо­собленные на местности части земельных участков и земельные доли в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначе­ния, а также в праве общей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный када­стровый учет и государственную регистра­цию в государственном кадастре недвижи­мости Российской Федерации.

Правовой статус объектов земельных арендных отношений установлен в земель­ном законодательстве. Правовой режим использования и охраны земель в аренде не может быть изменен или отменен по нормам гражданского законодательства [1].

Ранее в определении ЗК РФ и ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» земельным участком признавалась часть поверхности земли (в том числе поверх­ностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федераль­ными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными феде­ральными законами. В настоящее время, в определении ЗК РФ (ст. 11.1) земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответ­ствии с федеральными законами. Однако в качестве объекта прав со специальным правовым статусом земельный участок выступает только надлежаще задокументи­рованный и прошедший специальную госу­дарственную регистрацию в государствен­ном кадастре недвижимости Российской Федерации,

До 23 октября 2008 года ЗК РФ содер­жал понятия делимого и неделимого земельного участка. Делимым являлся земельный участок, который мог быть раз­делен на части, каждая из которых после раздела образовывала самостоятель­ный участок, разрешенное использование которого могло осуществляться без пере­вода его в состав иной категории земель, 8 настоящее время данное определение утратило силу.

До принятая нового ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом права аренды земли выступал не только земельный участок, но и часть земельного участка и земельная доля е праве общей собственности на зем­лях сельскохозяйственного назначения, которые предоставлялись во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращались собственнику земельного участка.

В настоящее время, согласно нормам ГК РФ (ст. 607) и нормам ЗК РФ (ст. 22) объектом права аренды выступают только земельные участки, то есть такая категория имущества, «которая имеет свою установ­ленную обособленность и не теряет своей яркой индивидуальности» [4].

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния», в аренду могут быть переданы про­шедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяй­ственного назначения, в том числе земель­ные участки, находящиеся в долевой соб­ственности. Все договоры аренды земель­ных долей, заключенные до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения», должны быть при­ведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 данного ФЗ в течение восьми лет со дня его вступления в силу.

Определение на местности гра­ниц земельных участков производится в порядке, установленном в ФЗ РФ «О зем­леустройстве» [7].

В соответствии с пл. 3 и 5 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земель­ных участков и других объектов недвижи­мости, т. е. «внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недви­жимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имуще­ства с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имуще­ства, а также иных предусмотренных дан­ным ФЗ сведений о недвижимом имуще­стве» [6].

Кадастровый учет и ведение государ­ственного кадастра недвижимости осу­ществляются Федеральной службой госу­дарственной регистрации, кадастра и кар­тографии, которая является правопреем­ником Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Юридическое значение кадастрового учета земель заключается е формировании земельного участка как объекта земельных имущественных отношений, способных создавать оборотоспособность прав на них. При этом земельный участок как объ­ект земельных арендных отношений не соз­дается сторонами, а представляется таким, каким он учтен и зарегистрирован в госу­дарственном кадастре недвижимости.

Субъекты земельных арендных отно­шений и их полномочия установлены земельным и гражданским законода­тельством РФ. Их права и обязанности по арендному землевладению, земле­пользованию и охране земель регулиру­ются земельным законодательством [2].

В земельном праве субъектами земель­ных отношений являются:

- федеральные органы власти, управ­ления обшей компетенции и исполнитель­ные органы государственной власти специ­альной компетенции, наделенные полномо­чиями предоставления земель;

- государственные органы власти, управления общей компетенции субъектов РФ и их исполнительные органы специаль­ной компетенции, наделенные полномочи­ями предоставления земель;

- органы местного самоуправления муниципальных образований;

- граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без граждан­ства, постоянно проживающие на террито­рии РФ;

- российские и иностранные юридиче­ские лица, любой организационно-правовой формы, индивидуальные предприниматели;

- общественные организации.

Субъектами земельных арендных пра­воотношений являются арендодатель и арендатор. По Гражданскому кодексу РФ, арендодателем выступает либо сам соб­ственник земельного участка, либо иное лицо, уполномоченное собственником или законом передавать имущество в аренду. В ст. 22 ЗК РФ указывается на то, что земель­ные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законода­тельством.

Арендодателями могут выступать госу­дарственные органы власти и управления, органы местного самоуправления, юриди­ческие и физические лица, которым земля принадлежит на праве собственности.

Согласно ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земель­ных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности, осуществляется на основа­нии решения исполнительных органов госу­дарственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом пре­доставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Например, полномочиями по осущест­влению от имени Российской Федерации юридических действий по защите иму­щественных прав и законных интересов Российской Федерации в случае предо­ставления в аренду земельных участков возлагаются на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

В субъектах РФ и, соответственно, в их муниципальных образованиях в целях выполнения требований ст. 29 ЗК РФ при­няты нормативные правовые акты, в кото­рых определены специально уполномочен­ные органы, наделенные правом предо­ставления земельных участков.

Согласно ст. 20 и ст. 24 Земельного кодекса РФ, в качестве арендодателей не могут выступать предприятия и учрежде­ния, за которыми земля закрепляется на праве постоянного (бессрочного) пользова­ния или безвозмездного срочного пользова­ния. И это отвечает природе и статусу уни­тарных и казенных предприятий, государ­ственных и муниципальных учреждений.

Требование данной нормы повлияло на внесение изменений в законы, в которых ранее предоставлялось право передачи в аренду земель субъектам права постоян­ного (бессрочного) владения и пользова­ния землей. Например, таким правом ранее наделялись образовательные учреждения, а в настоящее время их право на передачу части земель в аренду упразднено.

Что касается арендатора земельного участка, то в этом качестве могут выступать право- и дееспособный гражданин, либо организация, являющаяся юридическим лицом. ЗК РФ не содержит каких-либо спе­циальных правил, ограничивающих права субъектов на получение в аренду земель­ных участков.

В силу п. 3 ст. 5 ЗК РФ, арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Граждане и юридические лица Российской Федерации в качестве собственников-арендодателей земель имеют следующие основные полномочия:

- сохранять права собственности на переданные в аренду земли;

- устанавливать виды и размер аренд­ной платы, сроки и порядок их внесения;

- по окончании срока аренды пере­сматривать состав арендаторов и условия аренды;

- осуществлять контроль за исполь­зование и охраной земель, переданных в аренду.

Полномочия граждан и юридических лиц в земельных арендных отношениях как арендаторов предусмотрены ст. 22, 27, 35-39 ЗК РФ.

Полномочия арендаторов земель включают:

- передавать свои права и обязанно­сти по договору аренды земельного участка третьему лицу;

- отдавать арендные полномочия в залог для обеспечения кредитных обязательств;

- вносить право аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капи­тал хозяйственного товарищества или общества;

- внести право аренды земельного участка в качестве паевого взноса в произ­водственный кооператив;

- передавать свой земельный участок в субаренду;

- преимущественное право покупки арендуемого земельного участка при про­даже земель государственной и муници­пальной собственности;

- исключительное право на приватиза­цию земельных участков или долгосрочной аренды, если арендаторы являются соб­ственниками зданий и сооружений на зем­лях государственной и муниципальной соб­ственности;

- при аренде земельных участков на срок более чем пять лет из земель госу­дарственной или муниципальной собствен­ности арендатор имеет право передавать указанные полномочия третьим лицам без предварительного согласия собственника земельного участка, но с обязательным его уведомлением.

Арендаторы осуществляют свои полно­мочия свободно и по своему усмотрению.

Однако для устранения и предупре­ждения возможных споров, отдельные пол­номочия должны содержаться в условиях договора аренды, кроме тех случаев, когда в земельном законодательстве в импера­тивной форме эти полномочия закреплены.

В отсутствие соответствующих огово­рок в договоре аренды арендатор, тем не менее, обязан уведомлять своего арендо­дателя о распоряжении своими полномо­чиями.

В земельных арендных отношениях арендаторы имеют следующие права и обя­занности:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющи­еся на земельном участке общераспро­страненные полезные ископаемые, пре­сные подземные воды, закрытые водоемы, расположенные на участке лесные насаж­дения, в соответствии с законодательством о недрах, водах и лесах;

- возводить жилые, производствен­ные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроитель­ных регламентов, строительных, экологиче­ских, санитарно-гигиенических и иных пра­вил и нормативов;

- осуществлять другие права на использование и охрану земельного участка, предусмотренные законода­тельством и условиями договора аренды земель;

- арендатор имеет право собствен­ности на посевы и посадки сельскохозяй­ственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации;

- арендатор вправе проводить в соответствии с разрешенным исполь­зованием оросительные, осушитель­ные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответ­ствии с установленными законодатель­ством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специ­альными требованиями назначения.

В обязанности арендаторов входит:

- использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к установленным кате­гориям земель и разрешенным использо­ванием;

- использовать земельный участок способами, которые не должны наносить вред земле и другим компонентам окружа­ющей природной среды;

- своевременно приступать к исполь­зованию земельных участков, если сроки освоения земельных участков предусмо­трены в законе или договоре аренды;

- своевременно производить аренд­ную плату;

- осуществлять необходимые меро­приятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;

- соблюдать при использовании земельного участка требования градостро­ительных регламентов, строительных, эко­логических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов;

- не допускать порчи земельных участков;

- предотвращать деградацию, загряз­нение, захламление и иные негативные воздействия своей хозяйственной деятель­ности;

- обеспечивать улучшение земельного участка, подвергшегося вредному воздей­ствию хозяйственной деятельности;

- обязанность по сохранению меже­вых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участ­ках в соответствии с законодательством.

Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его исполь­зования есть одна из основных обязанно­стей всех землевладельцев и землепользо­вателей, поскольку это вытекает из установ­ленного принципа в земельном праве.

В земельных арендных отношениях собственники земельных участков и арен­даторы не могут по своему усмотрению изменять целевое назначение земельного участка той или иной категории земель.

Перевод земель из одной катего­рии в другую и, соответственно, измене­ние целевого использования земельного участка находятся в компетенции феде­ральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъек­тов РФ и органов местного самоуправле­ния, но должны осуществляться по специ­альным законам и иным нормативным пра­вовым актам.

Несомненно, к важной обязанности арендатора следует относить обязанность по возврату земельного участка по истече­нии срока его аренды либо прекращения права аренды по другим основаниям.

Согласно ст. 622 ГК РФ, в случае прекра­щения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вер­нуть арендодателю имущество в том состо­янии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендо­дателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покры­той суммой арендных платежей. Эта норма ГК РФ вполне отвечает природе обязан­ностей субъектов земельных отношений и повышает их ответственность за эффек­тивное использование аренды земли. Таким образом, аренда выступает как важ­ный инструмент регулирования земельных отношений, эффективного использования и охраны земель.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009).

2. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

3. Федеральный Закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

4. Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в госу­дарственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

5. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

7. Федеральный Закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

8. Федеральный Закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве». 

Назад в раздел