Вид публикации: Статья Год: 2011 Издательство: ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МОЛОДЁЖНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ИННОВАЦИОННОЙ СРЕДЕ: МАТЕРИАЛЫ МЕЖДУНАРОДНОЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, 22 ФЕВРАЛЯ 2011. - Г. ЕКАТЕРИНБУРГ: ИЗД-ВО УРАЛЬСКОГО ГЭУ Целевое назначение: Научное Автор(ы): БЕЛЯКОВА А.М. Статус: завершенный Наименование: АРЕНДА ЗЕМЛИ КАК ВАЖНЫЙ ИННОВАЦИОННЫЙ РЕСУРС СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ Объем (п.л.): 0.6 Формат: обычная PDF-файл: http://www.viapi.ru/download/2015/30569.pdf

А.М. Белякова, аспирант ВИАПИ имени А.А. Никонова

В соответствии с действующими нор­мами Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», непосредственными объ­ектами права арендного землевладений и землепользования выступают земель­ные участки и реально выделенные, обо­собленные на местности части земельных участков и земельные доли в праве общей собственности на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначе­ния, а также в праве общей собственности на земельных участках других категорий земель, прошедшие установленный када­стровый учет и государственную регистра­цию в государственном кадастре недвижи­мости Российской Федерации. Аренда земли выступает в аграрном производстве не только в качестве инновационного ресурса, но и в качестве инновационной среды.

Следует отметить, что правовой статус объектов земельных арендных отношений установлен в земель­ном законодательстве. Правовой режим использования и охраны земель в аренде не может быть изменен или отменен по нормам гражданского законодательства [1].

В настоящее время, согласно нормам ГК РФ (ст. 607) и нормам ЗК РФ (ст. 22) объектом права аренды выступают только земельные участки, то есть такая категория имущества, «которая имеет свою установ­ленную обособленность и не теряет своей яркой индивидуальности» [3].

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного на­значения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собст­венности. Все договора аренды земельных долей, заключенные до вступ­ления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 данного ФЗ в течение восьми лет со дня его вступления в силу.

Юридическое значение кадастрового учета земель заключается в формировании земельного участка как объекта земельных имуществен­ных отношений, способных создавать оборотоспособность прав на них. При этом земельный участок как объект земельных арендных отношений не создается сторонами, а представляется таким, каким он учтен и заре­гистрирован в государственном кадастре недвижимости.

Субъекты земельных арендных отношений и их полномочия уста­новлены земельным и гражданским законодательством РФ. Их права и обязанности по арендному землевладению, землепользованию и охране земель регулируются земельным законодательством [2].

В земельном праве субъектами земельных отношений являются:

- федеральные органы власти, управления общей компетенции и ис­полнительные органы государственной власти специальной компетен­ции, наделенные полномочиями предоставления земель;

- государственные органы власти, управления общей компетенции субъектов РФ и их исполнительные органы специальной компетенции, наделенные полномочиями предоставления земель;

- органы местного самоуправления муниципальных образований;

- граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории РФ;

- российские и иностранные юридические лица, любой организаци­онно-правовой формы, индивидуальные предприниматели;

- общественные организации.

Субъектами земельных арендных правоотношений являются арен­додатель и арендатор. По Гражданскому кодексу РФ арендодателем вы­ступает либо сам собственник земельного участка, либо иное лицо, упол­номоченное собственником или законом передавать имущество в аренду. В ст. 22 ЗК РФ указывается на то, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с граждан­ским и земельным законодательством.

Арендодателями могут выступать государственные органы власти и управления, органы местного самоуправления, юридические и физиче­ские лица, которым земля принадлежит на праве собственности.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании реше­ния исполнительных органов государственной власти или органов мест­ного самоуправления, обладающих правом предоставления соответст­вующих земельных участков в пределах их компетенции. Например, полномочия по осуществлению от имени Российской Федерации юриди­ческих действий по защите имущественных прав и законных интересов Российской Федерации в случае предоставления в аренду земельных уча­стков возлагаются на Федеральное агентство по управлению государст­венным имуществом (Росимущество).

Согласно ст. 20 и ст. 24 Земельного кодекса РФ в качестве арендо­дателей не могут выступать предприятия и учреждения, за которыми земля закрепляется на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. И это отвечает природе и статусу унитарных и казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений [3].

В силу п. 3 ст. 5 ЗК РФ арендаторами земельных участков призна­ются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по дого­вору аренды, договору субаренды.

Граждане и юридические лица Российской Федерации в качестве собственников-арендодателей земель имеют следующие основные пол­номочия:

- сохранение права собственности на переданные в аренду земли;

- устанавливать виды и размер арендной платы, сроки и порядок их внесения;

- по окончании срока аренды пересматривать состав арендаторов и условия аренды;

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель, пере­данных в аренду.

Полномочия граждан и юридических лиц в земельных арендных отношениях как арендаторов предусмотрены ст. 22, 27, 35-39 ЗК РФ.

Полномочия арендаторов земель включают:

- передавать свои права и обязанности по договору аренды земельно­го участка третьему лицу;

- отдавать арендные полномочия в залог для обеспечения кредитных обязательств;

- вносить право аренды земельного участка в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственного товарищества или общества;

- внести право аренды земельного участка в качестве паевого взноса в производственный кооператив;

- передавать свой земельный участок в субаренду;

- преимущественное право покупки арендуемого земельного участка при продаже земель государственной и муниципальной собственности;

- исключительное право на приватизацию земельных участков или долгосрочной аренды, если арендаторы являются собственниками зданий и сооружений на землях государственной и муниципальной собствен­ности;

- при аренде земельных участков на срок более чем пять лет, из зе­мель государственной или муниципальной собственности, арендатор име­ет право передавать указанные полномочия третьим лицам без предвари­тельного согласия собственника земельного участка, но с обязательным его уведомлением.

Арендаторы осуществляют свои полномочия свободно и по своему усмотрению.

В отсутствие соответствующих оговорок в договоре аренды арен­датор, тем не менее, обязан уведомлять своего арендодателя о распоряже­нии своими полномочиями.

В земельных арендных отношениях арендаторы имеют следующие права и обязанности:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные иско­паемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы, расположенные на участке лесные насаждения, в соответствии с законодательством о недрах, водах и лесах;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением зе­мельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением тре­бований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов;

- осуществлять другие права на использование и охрану земельного участка, предусмотренные законодательством и условиями договора аренды земель;

- арендатор имеет право собственности на посевы и посадки сель­скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реали­зации;

- арендатор вправе проводить в соответствии с разрешенным исполь­зованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соот­ветствии с установленными законодательством экологическими, строи­тельными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требова­ниями.

Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования есть одна из основных обязанностей всех землевла­дельцев и землепользователей. Поскольку это вытекает из установленно­го принципа в земельном праве.

В земельных арендных отношениях собственники земельных уча­стков и арендаторы не могут по своему усмотрению изменять целевое на­значение земельного участка той или иной категории земель.

Несомненно, к важной обязанности арендатора следует относить обязанность по возврату земельного участка по истечении срока его арен­ды либо прекращения права аренды по другим основаниям.

В случае прекращения договорных отношений, связанных с арен­дой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убыт­ки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Эта норма ГК РФ вполне отвечает природе обязанностей субъектов земельных отношений и должна применяться в земельном праве. Она повышает ответственность сторон за эффективное использование аренды земли.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст] : федер. закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.).

2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст] : федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.

4. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохо­зяйственного назначения [Текст] / под ред. М. В. Бархатова. М. : ЮРАЙ-ИЗДАТ, 2002.

5. О государственном земельном кадастре [Текст] : федер. закон от 2 ян­варя 2000 г. № 28-ФЗ. 

Назад в раздел